Um einen wirksamen Beschluss über notwendige Reparaturen am Gebäude zu fassen, müssen Wohnungseigentümer nicht mehrere Angebote vergleichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) zieht mit seiner Entscheidung vom 27. März 2026 (BGH V ZR 7/25 ) einen Schlussstrich unter diese Vorgabe der Instanzengerichte. Letztere forderten seit Jahren in ihrer Rechtsprechung, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mindestens drei Angebote einholen muss, bevor sie einen Auftrag erteilt. Anderenfalls war der gefasste Beschluss allein deshalb angreifbar.
Im vorliegenden Fall hatte die WEG mit den beiden beauftragten Firmen, einer Glaserei und einem Malerbetrieb, „seit Jahrzehnten zur vollen Zufriedenheit“ zusammengearbeitet bzw. „bereits positive Erfahrungen“ gemacht. Deshalb hatte sie für die Vergabe von insgesamt vier Aufträgen im Gesamtwert von knapp 10.000,00 € beschlossen, auf Vergleichsangebote zu verzichten.
Die Kläger, Mitglieder der WEG, waren überzeugt, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Während das Amtsgericht die Anfechtungsklage abwies, folgte das Landgericht zumindest in einem Punkt den Klägern. Es befand auf Basis der Drei-Angebote-Regel den Beschluss zum teuersten Auftrag in Höhe von rund 4.000 Euro für ungültig. Der BGH stellte nun das abweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her.
Der BGH führt in seiner Pressemitteilung aus: „Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache geht es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liegt es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondern häufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehört es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.“
Weiter teilt der BGH mit: „Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote bzw. weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.“
Die Bundesrichter machten klar, dass das Gesetz keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten hergibt. Die Drei-Angebote-Regel sei eine „reine Verfahrensvorgabe“, die „in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis“ von Angeboten aussage. Letztlich gehe es darum, dass die Eigentümer auf einer ausreichenden Grundlage ihre Entscheidung fällen können, damit „eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis“ vergeben werden kann. Das könne auch dadurch geschehen, dass die Firmen bekannt seien, durch eine externe Überprüfung von Unterlagen durch Fachleute oder sonstige zusätzliche Informationen.
Das Fazit des Senats lautet daher: „Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab.“ Fehlende oder zu wenige Vergleichsangebote reichen als Anfechtungsgrund jedenfalls nicht aus.
(Quelle: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026057.html)
